Un lugar para vivir
El espacio habitable desempeña un papel fundamental en nuestras vidas, ya que no solo proporciona el soporte físico necesario para nuestras actividades diarias, sino que también influye en nuestro bienestar al establecer un punto de referencia familiar. En América Latina, la problemática del déficit habitacional es evidente, ya que muchas naciones de la región se enfrentan a una escasez significativa de viviendas adecuadas para una parte considerable de su población. Esta situación conduce a condiciones de hacinamiento y al surgimiento de viviendas informales o asentamientos en condiciones extremadamente precarias. Dentro de ese contexto, México presenta grandes inequidades en cuanto al acceso a la vivienda, al punto de que el parque habitacional que se produce en la actualidad es inalcanzable para el 40% de la población, de acuerdo con la oficina de ONU Habitat México.
Aunado a ello, de acuerdo con datos de la Sociedad Hipotecaria Federal, la producción de vivienda social se redujo a la mitad en los segmentos económico y popular en los últimos seis años, lo cual impacta de manera directa a los ocho millones de personas que se encuentran en situación de rezago habitacional en el país. Lo anterior refleja que los desarrolladores que previamente se dedicaban a la construcción de vivienda social, –modelo que después de la crisis resultó en 6.2 millones de viviendas deshabitadas– han optado por cambiar hacia segmentos de mercado intermedio, residencial y residencial plus, motivados por su mayor rentabilidad y menor riesgo en el corto plazo.
El crecimiento constante de las ciudades genera una creciente demanda de viviendas que, a su vez incrementa el precio de los materiales de construcción, eleva el interés de los créditos hipotecarios e incrementa el precio promedio por vivienda, que en el primer trimestre de este año era de cerca de un millón 600 mil pesos, lo que significa que solo un 15% de la población puede acceder a un crédito sin que ello implique destinar más de un tercio de sus ingresos mensuales al pago de su hipoteca. El encarecimiento del suelo está intrínsecamente relacionado con la calidad de las infraestructuras y servicios disponibles, su accesibilidad y su centralidad, todo lo cual requiere una intervención del Estado para otorgar subsidios que permitan reducir el costo de la vivienda social. Sin embargo, es preocupante que los subsidios destinados a este sector hayan disminuido en un 50% durante la actual administración, lo cual plantea un desafío adicional en la búsqueda de soluciones efectivas para garantizar que un mayor porcentaje de la población tenga acceso a viviendas asequibles y dignas.
Nos encontramos entonces ante un parque habitacional abandonado, inmerso en un deterioro progresivo, lo que lo hace vulnerable a la ocupación por parte de grupos del crimen organizado, en tanto que la posibilidad de contratar un crédito inmobiliario es cada vez más difícil al aumentar exponencialmente los plazos de amortización, de modo que lo que antes solía tomar un promedio de veinte años para su cancelación ahora puede extenderse hasta ochenta años, lo que agrava aún más la situación en términos de acceso a la vivienda y la estabilidad financiera para los ciudadanos. Es así que la imposibilidad de acceder a viviendas adecuadas puede aumentar las desigualdades entre los ciudadanos, limitando sus perspectivas de mejoría en el corto plazo, por lo que la intervención del Estado se vuelve fundamental para subsidiar el costo de la vivienda dentro de un marco que considere el desarrollo sostenible y planificado, garantizando además la cobertura de infraestructuras y servicios.
Para este efecto, es necesario que el Estado cumpla su función reguladora y utilice los mecanismos de captura de plusvalías, que consisten en aprovechar el incremento del valor del suelo y las propiedades a partir de inversiones públicas, cambios en la zonificación del uso del suelo o mejoras en la infraestructura urbana. De esta manera, se logra una redistribución de los beneficios de la urbanización, contribuyendo a reducir las desigualdades y a promover un desarrollo urbano más equitativo y sostenible.
Finalmente, entre los desafíos inmediatos que enfrentan las ciudades mexicanas se encuentran el que el Estado asuma un rol activo para incentivar la oferta de suelo accesible tanto en términos de costos como de localización con respecto a fuentes de trabajo, servicios y equipamientos. Además, es crucial desarrollar herramientas de redensificación que permitan una utilización más eficiente de las áreas urbanas centrales de manera sustentable, así como la creación de modelos de renta o copropiedad que sirvan como alternativas de acceso a una vivienda digna.
